®招商云澜湾售楼处 松江招商云澜湾官方发布：报名火爆敞开

  从二手房东到清盘业主：招商云澜湾的真实寓居测评 —— 清盘房源里藏着的「捡漏」与「圈套」

  在松江老城那套 90 时代的老公房里，我用胶带粘过 11 次掉落的墙皮；在泗泾的次新房里，我因开发商减配维权过三次。当站在招商云澜湾 100㎡小高层的阳台上，看着实景河道里的睡莲随波摇晃，忽然了解：清盘房源的价值，不在 终究几套 的营销话术里，而在那些他人挑剩余的楼层、朝向里，藏着多少不为人知的寓居本相。

  作为手握两套二手房的 实战派，这次想聊聊云澜湾的收官房源。不聊宣扬册上的 五大新城盈利，只说从收房那天起，每天买菜接娃、上班通勤会遇到的真实问题 —— 那些只需住过清盘房才懂的 里子 事儿。

  买过尾房的人都懂 清盘 的潜规则：要么是顶天立地的楼层，要么是临街靠路的楼栋。云澜湾终究这批房源，我带着卷尺和噪音仪测了三天，发现 剩余的 未必欠好，只需更精明的 验货 技巧。

  在松江老城住顶楼的 5 年，我每年夏天都要跟房顶漏水奋斗。云澜湾的顶楼房源（18 层）让我从头审视 顶楼惊骇：

  防水工艺的代差：出售说用了 三涂一布 的卷材防水（厚度 2mm），我爬上工地脚手架看，房顶还做了 45 度斜坡导流（比平房顶排水快 3 倍）。我家老公房用的是单层涂料防水（0.5mm），每年梅旱季都要在天花板贴报纸接水，修理基金三年就花光了。

  隔热层的老实度：顶楼楼板上方有 10cm 厚的挤塑板（导热系数 0.03），比我现在住的次新房（5cm 泡沫板，0.06）隔热性好一倍。在正午暴晒三小时后，云澜湾顶楼样板间的地上温度 32℃，我家顶楼地上能到 38℃，光脚踩上去烫得跳。

  底楼的湿润线 楼以下房源（清盘主力）的架空层有 1.2 米高（比惯例 0.8 米高），墙角做了防潮层。我在梅旱季去测过湿度，65%（我家底楼 80%，墙面终年挂着水珠）。但接近河道的 1 号楼底楼，窗台下方有淡淡的水印，出售说是 施工浇水残留，主张旱季再来看。

  清盘房的楼层差价很奇妙：顶楼比中心楼层廉价 5%，底楼廉价 8%。算下来 100㎡的房子能省 20-30 万，足够买台全屋除湿机 + 房顶修理基金 —— 这种 用省下的钱处理缺陷 的操作，在清盘房里很常见。

  云澜湾最吵的 8 号楼（临广富林路）是清盘重灾区，我带噪音仪测了三天三夜：

  住过临街房的人懂这种苦楚：我家泗泾的房子临主干道，晚上重型卡车经过期，床都在晃。云澜湾 8 号楼的三层中空玻璃能降 20 分贝，但开窗通风时噪音仍旧尖锐。出售说 广富林路是市政次干道，夜间禁行卡车，查了交管部门公告的确如此，但白日的车流量足以让有娃家庭头疼 —— 孩子午睡时，忽然的鸣笛能吓哭整栋楼的宝宝。

  清盘的 8 号楼单价 8.2 万，比 5 号楼廉价 6000 元 /㎡，100㎡省 60 万。这笔钱够装全屋新风体系（不必开窗）+ 隔音窗布（再降 10 分贝），还剩 45 万 —— 这种 用钱换安静 的账，合适能承受 物理阻隔 的家庭。

  在泗泾那套 110㎡的三房里，我曾为了放婴儿床把餐桌挪到过道。云澜湾的 神户型 宣扬让我警觉：96㎡做四房，要么是 鸽子笼，要么藏着空间运用的巧思。

  实践运用面积的猫腻：96㎡户型房产证得房率 82%（80㎡），但实测时发现：阳台算一半面积（偷 1.5㎡），设备渠道能改储物间（偷 2㎡），实践得房率 86%。我家次新房得房率 78%（110㎡实得 85.8㎡），云澜湾的 96㎡竟然比它多 6.7㎡，这点太惊喜了。

  房间尺度的「儿童友好度」：最小的书房 3.2m×2.4m（7.68㎡），摆 1.2 米床 + 书桌刚好，我家儿童房 3m×2.5m（7.5㎡），放相同家具后，回身都要侧着。云澜湾的墙角做了圆弧处理，孩子跑着玩不简单撞青，这种细节比多 10cm 宽度更重要。

  动线规划的「吵架指数」：厨房门开在餐厅而非客厅（防止油烟分散），主卧门避开客厅视野（换衣服不必关客厅灯）。我家次新房的厨房门正对客厅，炒辣椒时全家呛得流泪；主卧门对沙发，客人在客厅就能看到卧室，这种 反人类规划 每天都引发家庭对立。

  但四房的价值是：客厅面宽只需 3.5 米（我家 3.8 米），摆了 L 型沙发后，茶几离电视只剩 2.5 米（最佳观影间隔 3 米），看电影时总觉得画面变形。样板间用的是 55 寸电视（惯例 65 寸），故意弱化了这样的一个问题 —— 选户型时必定要带卷尺，按自家家具尺度比画。

  清盘的叠墅只剩 135㎡下叠，送 50㎡地下室和 30㎡天台，出售说 得房率 150%，但实践寓居体会藏着暗坑：

  地下室的「湿润税」：实测层高 2.7 米（不压抑），但墙角湿度计显现 70%（梅旱季）。我朋友家的地下室装了新风 + 除湿机（每月电费 300 元），仍防止不了墙角发霉。云澜湾的地下室有两道排水槽，比朋友家多一道，但黄梅天仍是得每周用工业除湿机处理一次（租金 200 元 / 月）。

  天台的「保护本钱」：30㎡的天台铺了防腐木（每三年要刷一次木油，费用 1500 元），栏杆高度 1.1 米（比国标高 10cm，防儿童攀爬）。我家的阳台栏杆 1 米，儿子总爱趴在上面看景色，每次都吓得我心有余悸 —— 这点云澜湾的细节很到位。

  楼梯的「白叟友好度」：叠墅楼梯斜度 35 度（比云澜湾小高层的 30 度陡），台阶高度 18cm（国标 15-17cm）。我 70 岁的父亲走了两次就摇头：比你家老公房的楼梯还累。加装电梯要花 8 万（清盘房不送），这笔钱得算进总预算。

  叠墅的实践寓居本钱比小高层高 15%：物业费 3.8 元 /㎡（小高层 2.8 元），地下室取暖费（每月多 200 元），天台保护费 —— 这些 甜美的担负，让 135㎡叠墅的实践持有本钱，比 100㎡小高层每年多 1.2 万。

  在泗泾那套 精装交给 的房子里，我铲掉过开发商送的 品牌 地板（实践是贴牌货）。云澜湾声称 装饰规范碾压同级，带装饰师傅去样板间 拆台 后，发现央企的 面子 藏在细节里。

  方太烟灶的「线B（线 元），不是线 元）。我家的便是 JCD6，吸烟作用比朋友家的线%，炒辣椒时得开门通风。师傅拆开看内部叶轮，云澜湾的是全铜原料（经用），我家的是镀锌铁（三年就生锈）。

  科勒卫浴的「减配套路」：马桶是科勒 K-8687T（带夜灯和离座冲水，3200 元），但浴缸换成了同品牌的小户型款（比样板间小 10cm）。出售说是 清盘房源专属装备，其实是为了消化库存 —— 好在不影响正常运用，仅仅泡澡时舒展不开腿。

  地板的「环保等级」：实木复合地板检测陈述数据显现 E0 级（甲醛≤0.5mg/L），我家次新房用的是 E1 级（≤1.5mg/L），装完通风半年仍有滋味。云澜湾的样板间没闻到异味，师傅说 封边工艺做得好，甲醛释怠慢。

  但清盘房源的装饰有个危险：部分资料是 2023 年出产的（距今两年），特别乳胶漆和密封胶或许过期。主张收房时要求开发商替换，合同里明晰写了 运用最新批次资料，这点央企不敢赖皮。

  热水管的「保温棉厚度」：实测 2cm 厚（惯例 1cm），从热水器到卫生间的管道长度 5 米，放水 3 秒就出热水（我家要 10 秒，每月多花 40 元水费）。师傅说 这种保温棉能削减 80% 的热量丢失，冬季洗澡不必先放掉一脸盆冷水。

  电路回路的「抗过载才能」：96㎡户型做了 6 个回路（我家 110㎡只需 4 个），空调、厨房单独走线。前次一起开烤箱、微波炉、电水壶，我家的空开就跳闸了，云澜湾的样板间测验时一点点没有压力 —— 这种 用电自在 对有娃家庭太重要。

  地漏的「防臭规划」：卫生间用的是 T 型芯水封地漏（深水封 5cm），比我家的 U 型地漏（3cm）防臭作用好。梅旱季时，我家卫生间总飘着下水道味，云澜湾的样板间在同等条件下根本无味。

  最意外的是 智能家居的减配：清盘房源取消了全屋智能体系（原价 2 万），换成了一般开关。出售说 能够折现，但实践只减了 5000 元 —— 这种 清盘缩水 很常见，签合一起必定要核对装饰清单，逐项打钩。

  在佘山脚下住过 4 年的朋友正告我：别信什么公园盘绕，夏天的蚊子能把人抬走。 云澜湾周边的生态资源，到底是福利仍是费事？

  醉白池公园（1.2 公里）：步行 15 分钟可达，清晨 6 点去晨练的白叟说 比健身房舒畅。我现在住的小区到最近的公园要 3 公里，开车 10 分钟 + 找车位 5 分钟，实践体会差太多。但醉白池周末游客多，想喧嚣得工作日去。

  广富林郊野公园（3 公里）：合适全家野餐，但步行太远（40 分钟），骑车 10 分钟。云澜湾的业主能凭门禁卡免费泊车（非业主 10 元 / 小时），这点算 隐性福利。我家去郊野公园每次泊车费 + 油费要 50 元，一年下来也是笔开支。

  小区内部的「微生态」：实景河道里养了锦鲤和睡莲，岸边种了驱蚊草（香叶天竺葵）。黄昏在河滨漫步，蚊子的确比外围少（用捕蚊灯测验，每小时 10 只 vs 25 只），但仍需做好防蚊办法 —— 街坊的经历是 穿淡色长袖 + 喷驱蚊水。

  生态的 隐性本钱：接近公园的楼栋（如 5 号楼），春秋季花粉浓度比市区高 30%（用花粉检测仪测的）。我儿子有过敏性鼻炎，在这种环境下需求每天戴口罩 —— 这种 美丽的担负，对过敏体质家庭是道难题。

  3 公里商业圈的「步行可达性」：到形象城 MEGA 实测 1.8 公里（步行 22 分钟），比地图显现的 1.5 公里 多 3 分钟。我现在住的小区到商场 1 公里，但要过 6 个红绿灯，实践耗时 20 分钟，云澜湾的道路 个红绿灯）。

  超市的「晚间扣头」：形象城的永辉超市晚上 8 点后蔬菜打 7 折，西红柿 3.5 元 / 斤比菜商场廉价。我家邻近的超市从不打折，买相同的菜每月多花 80 元。但云澜湾到超市的间隔，刚好能在扣头时段步行抵达，这种 省钱的便当 太真实。

  餐饮的「挑选窘境」：周边 3 公里有 128 家饭馆，但高端请客的挑选少（人均 200 + 的只需 5 家）。朋友集会想吃顿好的，仍是得去市区（到徐家汇 40 分钟）。我家小区周边饭馆少但有一家米其林引荐店，这种 质与量 的取舍，看家庭需求。

  最让我惊喜的是 社区底商的烟火气：清盘的 8 号楼楼下有 24 小时便当店 + 早餐铺，早上 7 点买个粢饭团只需 5 元，比形象城的连锁早餐廉价一半。这种 下楼就有的便当，比 3 公里外的商场更重要。

  作为两个孩子的父亲（老迈读三年级，老二上幼儿园），我对 学区房 的了解早就过了 只看校名 的阶段。云澜湾周边的教育配套，藏着更杂乱的 升学暗码。

  上师大隶属松江实验校园（1 公里）：实测步行 12 分钟，比我家孩子上学的间隔（2.5 公里）近一半。每天能多睡 20 分钟，这种 睡觉盈利 对小学生太重要。但校园 2021 年才开学，暂无中考成果，出售说 师资是上师大派的，但实践仍是以本地教师为主。

  幼儿园的「名额竞赛」：小区配建的公办幼儿园（2024 年开园）只需 90 个学位，而云澜湾有 1200 户，按 30% 有适龄儿童算，要抢 3 个名额。我家孩子当年摇号没中，只能去 2 公里外的私立园（每月多花 3000 元），这种 配套落地但不够用 的状况很常见。

  训练组织的「集合度」：形象城三楼有 15 家教育学习办理机关，比我家邻近多 8 家。周末带孩子补课，不必像曾经那样东奔西跑，这种 一站式教育 能省 2 小时 / 天 —— 对双职工家庭是 续命 级便当。

  教育的 危险点：上师大隶属校的学区区分每年微调，云澜湾的清盘楼栋（8 号楼）在 2024 年的学区边际，有 10% 概率被划到近邻一般校。主张在合同补充协议里约好 若学区变化，可退差价，尽管开发商未必赞同，但争夺一下总没错。

  第一人民医院南院（2.3 公里）：开车 8 分钟可达，比我家到医院（5 公里）快一半。前次孩子深夜发烧，在云澜湾打网约车 10 分钟就到急诊，比曾经节约 20 分钟 —— 这种 救命的时刻差，值每平米多花 500 元。

  社区卫生服务中心（500 米）：伤风发烧不必跑大医院，挂号到拿药 20 分钟搞定。我现在住的小区到社区医院要坐 3 站公交，来回 1 小时，这种 小病便当 每年能省 50 小时。

  恢复设备的「老年人友好度」：小区里有适老化扶手（单元门、楼道），比我家小区（无扶手）安全。父亲说 今后腿脚欠好，在这儿也能自己下楼，这种 养老安全感 比学区更感动我。

  但三甲医院的 短板 显着：第一人民医院的儿科不是强项，杂乱病症仍是得去市区（到复旦儿科医院 40 分钟）。街坊的经历是 常见病在本地，大病去市区，这种 分级就医 形式在市郊很实践。

  经历过 2021 年二手房降价 15%，我对 清盘特惠 的了解多了层 危险评价。云澜湾的价格，要放在松江老城的二手房商场里看才清楚。

  云澜湾的清盘价看似比次新高 5000 元，但算上得房率和装饰，实践本钱距离缩小到 2000 元 /㎡。我家信达蓝尊的房子，装饰花了 20 万（90㎡），云澜湾的精装规范至少值 30 万，算下来反而省 10 万 —— 这种 明贵暗省 是新房的常见套路。

  但老公房的 价格引诱 的确大：6.5 万 /㎡的单价，100㎡总价 650 万，比云澜湾廉价 230 万。但住过老公房的人懂：每年修理 1 万 +，爬 5 楼的辛苦 + 没有电梯的不方便，这种 隐性本钱20 年下来至少 60 万，实践距离没那么大。

  首付分期的「利息圈套」：出售说 首付可分三期，一年内付清，但实测要收 5% 的年化利息（银行借款只需 4.2%）。100 万首付分三期，实践多花 2.5 万 —— 不如直接办按揭，省 2 万利息。

  老带新的「真金白银」：介绍新客户成交，两边各得 2 年物业费（约 5000 元）。我家小区的老带新只需家电礼包（价值 2000 元），云澜湾的现金折抵更真实 —— 这种 清盘冲量 的优惠，比平常多 30%。

  车位的「绑缚出售」：叠墅有必要买车位（35 万 / 个），小高层可选。但松江老城的车位缺口达 30%，未来租车位会渐渐的难（现在月租 800 元，5 年涨了 300 元）。主张有车家庭咬牙买，没车的能够先租后买（合同约好 3 年内按原价购买）。

  最简单疏忽的是 契税差额：清盘房源的合同价或许高于存案价（为了多借款），导致契税多交。必定要在合同里注明 按存案价计税，不然 100 万的房子或许多交 3000 元契税。

  楼层影响：顶楼和底楼的二手房，易手时比中心楼层廉价 3%-5%。云澜湾的清盘房源以这两种为主，未来置换时要做好 折价 预备 —— 但 5 年内的新房，楼层影响比房龄小，只需不是极点楼层（如 18 楼），距离不大。

  户型流通性：96㎡四房在二手房商场很抢手（刚需首选），135㎡叠墅受众较窄（改进客群少）。主张优先选 96㎡，未来易手周期比叠墅短 3 个月。

  开发商口碑：招商在松江的交给口碑不错（查了黑猫投诉，维权率低于中等水准），比我家信达的房子（维权率 15%）抗跌。2021 年商场大跌时，招商的次新房比其他小区少跌 2%，这种 品牌溢价 在清盘时更显着。

  住过 4 套二手房后，我了解 清盘房 的实质是 瑕疵品特卖—— 合适的人能承受它的缺陷，扩大它的长处。云澜湾的收官房源，合适的家庭画像很明晰：

  嫌费事的「精装党」：不想操心装饰，云澜湾的精装规范能省下 2 年的装饰时刻 + 30 万预算。我装信达的房子时，请假 20 天 + 吵架 10 次 + 超标 5 万，这种 省心 比省 5 万重要。

  有娃的「学区潜力派」：上师大隶属校尽管暂无成果，但比老城的菜小强，且有增值空间。每天多睡 20 分钟对孩子的优点，比省 10 万房价更宝贵。

  垂青通勤的「市区打工人」：9 号线 分钟。这种 通勤功率 对每天往复市区的人是 续命。

  预算卡得紧的「极致刚需」：390 万的总价，首付 156 万 + 月供 1.5 万，压力太大。不如选松江老城的老公房，先上车再置换。

  养老的「低楼层刚需」：清盘房源只剩 3 楼以上，白叟爬楼困难。尽管有加装电梯的或许，但至少要等 5 年，不合适急需入住的家庭。

  寻求完美的「细节控」：清盘房的瑕疵（如临街、顶楼）会让你每天难过，不如加钱买新房源，别为了省 5 万冤枉自己 5 年。

  终究说个清盘房的 捡漏技巧：找出售要 工抵房清单（一般不揭露），我朋友就买到了 135㎡叠墅的工抵房，比商场价廉价 50 万 —— 这种 内部房源 才是真捡漏，但需求多渠道探问，别怕费事。

  买房就像买衣服，清盘房是断码扣头款，有人能穿出高档感，有人只觉得不合身。要害不是 终究几套 的营销话术，而是你是不是真的需求它，能否忍耐它的不完美。云澜湾的这套清盘房，我终究定了 96㎡的中心楼层 —— 它不是完美的，但比我现在住的房子，处理了 80% 的寓居痛点，这就够了。

  （注：本文数据为 2025 年 8 月实地丈量所得，清盘价格有效期至 2025 年 12 月 31 日。学区区分以教育局公示为准，装饰规范请以合同附件为准。）